Alojamento Local no Funchal: Exceções à Suspensão das Licenças, Alternativas e Cautelas Jurídicas
- Filipe Ferreira Correia
- Nov 21
- 5 min read
Updated: Nov 27
O mercado imobiliário madeirense é altamente atrativo para investidores, cuja procura tem conduzido a uma intensa pressão imobiliária na cidade e no concelho, afetando substancialmente os preços de aquisição e arrendamento de imóveis.
Pelo que, nos termos do Edital n.º 757/2025 (03 de setembro), a Assembleia Municipal do Funchal aprovou por maioria a Proposta de Deliberação da Suspensão da Autorização de Novos Registos de Estabelecimentos de Alojamento Local, com produção imediata de efeitos.
Em face destas alterações, embora a emissão de licenças esteja suspensa apenas por um período de 6 meses, é natural que os empresários e investidores no ramo imobiliário se questionem sobre os contornos das novas regras.
Neste artigo, partilhamos consigo algumas considerações sobre o tema, visando esclarecer algumas dúvidas comuns, sugerir alternativas, bem como a importância de atender a critérios de segurança jurídica nos seus investimentos.
O que se prevê com a Suspensão de Novas Licenças para Alojamento Local na cidade do Funchal?
A suspensão de novas licenças, nas palavras da atual presidente da Câmara Municipal do Funchal (CMF), Cristina Pedra, tem por base permitir rever o regulamento municipal do alojamento local, visando a definição de "limites e critérios claros", declarando ainda a autarca que a suspensão aprovada é "provisória, proporcional e preventiva".
Claro que o tema tem gerado preocupação, particularmente junto de investidores com processos de aprovação em curso, como daqueles que têm planos traçados para investir no Alojamento Local no Funchal.
Importa, desde logo, deixar claro o seguinte: nos termos do princípio da não retroatividade das normas, as alterações não produzem efeitos retroativos. O que significa que todos os requerimentos entregues na CMF até ao dia 02 de setembro de 2025 devem ser analisados com base nas regras em vigor à data da sua submissão.
Vamos agora ver, em concreto, as limitações previstas e as exceções.
Investimentos Afetados vs. Exceções: A Distinção Crítica
1. Quem é Diretamente Afetado? (A Regra)
Apartamentos em Prédios de Habitação Coletiva: Qualquer fração autónoma (apartamento) inserida num edifício multifamiliar (prédio/condomínio) está impedida de obter nova licença;
Hostels / Estabelecimentos de Hospedagem em Prédios: Abertura de novos estabelecimentos deste tipo dentro de frações de edifícios habitacionais;
Quartos em Apartamentos: O registo de quartos para exploração turística dentro de apartamentos em prédios de habitação coletiva também fica abrangido, dada a natureza da restrição ao edifício.
2. Quem não é Afetado? (Exceções)
Moradias Unifamiliares: Casas independentes (isoladas, geminadas ou em banda) que não partilhem partes comuns de um edifício habitacional coletivo;
Quartos em Moradias: O registo de quartos, desde que inseridos em casas/moradias independentes (e não em apartamentos);
Licenças Pré-existentes: A medida não tem efeitos retroativos. Quem já tem licença válida (mesmo em apartamentos) mantém o direito de operar;
Processos em Curso: Pedidos que deram entrada nos serviços da Câmara antes da data de entrada em vigor da suspensão continuam a ser analisados e decididos com base nas regras anteriores.
A legislação do Alojamento Local na Madeira permite, assim, não obstante as restrições temporárias em vigor, a continuação do investimento.
Análise de Impacto: O "Antes" e o "Depois" para o Investidor
O cenário mudou, e com ele, os riscos jurídicos. A rentabilidade do imobiliário no Funchal está agora intrinsecamente ligada a uma análise legal prévia mais profunda e cautelosa.
O Risco nos Direitos Adquiridos e nos Contratos em Curso (CPCV)
1. "A minha licença atual está em risco?" Os proprietários com licenças de AL válidas e ativas mantêm, para já, os seus direitos adquiridos. Contudo, é de prever que passem a estar sujeitos a uma maior fiscalização e à reavaliação das licenças.
2. O Contrato Promessa Compra e Venda (CPCV) Este é, atualmente, o maior risco legal. Muitos investidores assinaram um CPCV (Contrato Promessa Compra e Venda) nos últimos meses com a expectativa de obter uma licença de AL após a escritura.
Com a suspensão, essa expectativa foi frustrada. Isto pode configurar uma situação de impossibilidade superveniente de cumprimento ou, mais frequentemente, uma alteração das circunstâncias que fundamentaram o negócio. A análise rigorosa desse CPCV é urgente para determinar se existe fundamento para resolução, negociação ou se o risco recai inteiramente sobre o comprador.
O Novo Mapa de Oportunidades: Alternativas Legais ao Alojamento Local no Funchal
A restrição ao AL não elimina a rentabilidade imobiliária no Funchal, que é apenas redirecionada. Para o investidor estratégico, surgem três vias claras.
1. O Mercado de Arrendamento (Tradicional e Médio Prazo)
Com a pressão sobre o AL, a procura por arrendamento tradicional tenderá a aumentar expressivamente.
Arrendamento Tradicional (Habitacional): Beneficia agora de fortes incentivos fiscais em sede de IRS para senhorios que coloquem imóveis neste mercado (incluindo isenções para quem transita do AL). A rentabilidade é mais baixa, mas a segurança jurídica e fiscal é muito superior.
Arrendamento de Médio Prazo (Nómadas Digitais): Esta é a alternativa mais sofisticada. O Funchal é um hub de nómadas digitais, sendo possível celebrar contratos de arrendamento temporário, ao abrigo do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).
Vantagem Jurídica: Isto não é Alojamento Local. Não exige registo, não presta "serviços de alojamento" (como limpezas incluídas) e não está sujeito à suspensão.
Vantagem Fiscal: O rendimento é tributado como rendimento predial (Categoria F) e não como rendimento empresarial (Categoria B), o que é frequentemente mais vantajoso.
2. Investimento em Tipologias Excluídas da Suspensão
Conforme referimos, a suspensão não afeta todos os imóveis. O foco do investidor deve agora centrar-se, por exemplo, na aquisição de:
Moradias para exploração total em AL;
Pequenos prédios devolutos para reabilitação e conversão em unidades de AL (em propriedade total).
Como Proteger o Seu Investimento na Madeira em 2025?
Face a este novo paradigma, a due diligence imobiliária no Funchal tornou-se mais complexa e absolutamente essencial.
Sobre o tema, veja também o nosso artigo Mercado Imobiliário no Funchal: A Perspetiva Jurídica que Assegura o Seu Investimento.
A Importância Crítica da Due Diligence Pós-2025
Antes de avançar com qualquer aquisição, a nossa recomendação foca-se em três verificações essenciais:
Análise da Licença de Utilização (LU): Mais do que nunca, a LU (ou a sua dispensa, se anterior a 1951) é o documento-chave. O uso afeto ao imóvel (habitação, serviços, etc.) dita o que é legalmente possível fazer;
Consulta Prévia à CMF: É imperativo verificar o enquadramento do imóvel face ao PDM (Plano Diretor Municipal) e, especificamente, ao novo Regulamento de AL do Funchal (e respetivas zonas de contenção);
Blindagem do CPCV: Nunca assine um CPCV que dependa de uma futura licença de AL sem incluir cláusulas suspensivas ou resolutivas claras. O contrato deve prever quem assume o risco caso a licença não seja (ou não possa ser) obtida.
Estamos, portanto, perante alterações que impactam significativamente empresários investidores no mercado imobiliário do Funchal, ou com essa perspetiva de futuro, mas que não se consubstanciam em restrições absolutas aos seus investimentos.
No essencial, passa a ser imperioso aliar estratégia e segurança jurídica reforçada, podendo assim dar continuidade aos seus projetos e investimentos no setor imobiliário do Funchal.
Filipe Ferreira Correia, Advogado
Email: geral@ffc-advogado.com
Telf: 291 618 920 | Tel: 935 893 791
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