Comprar Imóvel na Madeira: o que as mediadoras imobiliárias não lhe contam
- Filipe Ferreira Correia
- há 1 dia
- 4 min de leitura
A Região Autónoma da Madeira tem registado um crescimento sustentado no investimento imobiliário. A combinação entre qualidade de vida, estabilidade económica e a valorização consistente do mercado local, tem posicionado o arquipélago como um destino de excelência, atraindo tanto investidores nacionais quanto internacionais.
No entanto, comprar imóvel na Madeira envolve um conjunto de obrigações, riscos e especificidades jurídicas que, frequentemente, são omitidos ou simplificados durante a fase de negociação comercial.
No artigo de hoje, procuraremos oferecer uma perspetiva jurídica objetiva sobre aspetos críticos que devem anteceder a tomada de qualquer decisão financeira neste contexto.
O Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV): vinculação e riscos ocultos
O Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) é o instrumento jurídico através do qual as partes se obrigam reciprocamente à celebração do contrato definitivo de transmissão da propriedade (artigo 410.º do Código Civil). Apesar de partilhar a natureza de um contrato preliminar, as suas obrigações são plenamente vinculativas e produzem efeitos patrimoniais imediatos.
É frequente observar investidores - de fora da Região ou mesmo residentes - que outorgam o CPCV e adiantam somas consideráveis, a título de sinal, sem que tenha sido realizada uma auditoria jurídica (due diligence) rigorosa ao imóvel. Esta prática expõe o adquirente a contingências severas, tais como:
Ónus ou encargos não declarados: Hipotecas, penhoras, arrestos ou direitos de preferência pendentes, cuja verificação atempada exige a consulta da certidão de registo predial atualizada;
Compropriedade e quinhões hereditários: Situações em que o imóvel pertence a múltiplos contitulares ou herdeiros, impossibilitando a transmissão plena da propriedade se não houver o consentimento unânime de todos (artigo 1408.º do Código Civil);
Arrendamentos com eficácia real: Contratos anteriores que, por força da transmissão ex lege da posição de locador, vinculam o adquirente e postergam a fruição imediata do imóvel;
Desconformidades urbanísticas: Ampliações ou alterações estruturais executadas à margem dos projetos aprovados pelas autarquias locais.
A assinatura do CPCV sem esta validação prévia pode resultar na perda do sinal entregue ou, no limite, na necessidade de recorrer ao contencioso judicial para resolver a desconformidade.
Due Diligence: o protocolo mínimo de verificação
A auditoria imobiliária constitui um procedimento técnico que visa neutralizar o risco da transação. Na prática, este escrutínio deve validar os seguintes eixos:
a) Registo Predial e Caderneta Predial
A certidão do registo predial, obtida junto da Conservatória do Registo Predial competente, é o único documento que atesta a real titularidade do imóvel e a inexistência de encargos. Em paralelo, a caderneta predial urbana, emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira, confirma a descrição fiscal do imóvel e o seu Valor Patrimonial Tributário (VPT), indicador determinante para o apuramento dos impostos associados.
b) Licenciamento Urbanístico e Aptidão do Imóvel
Qualquer imóvel edificado deve dispor de uma Licença de Utilização válida, emitida pela respetiva Câmara Municipal (Funchal, Santa Cruz, Calheta, entre outras). A ausência ou inadequação desta licença impede a contratualização de financiamento bancário em Portugal e inviabiliza a exploração do imóvel para fins específicos.
Sobre os temas referidos nas alíneas a) e b), veja também o nosso artigo Mercado imobiliário no Funchal: a perspetiva jurídica que assegura o seu investimento, um artigo onde tivemos a oportunidade de tratar alguns aspetos no que respeita à due diligence imobiliária, como também sobre questões relacionadas ao Alojamento Local. Especificamente sobre o Alojamento Local, disponibilizamos também um artigo no nosso blog: Alojamento Local no Funchal: exceções à suspensão das licenças, alternativas e cautelas jurídicas.
c) Propriedade Horizontal e Dinâmica de Condomínio
Tratando-se de uma fração autónoma, é imperativo analisar o Título Constitutivo da Propriedade Horizontal e as atas das assembleias de condóminos mais recentes. Estes documentos revelam se existem litígios judiciais em curso, quotas extraordinárias já aprovadas para obras estruturais ou restrições regulamentares que possam colidir com as intenções de exploração do adquirente.
d) Passivo Fiscal Associado ao Imóvel
O adquirente deve assegurar-se de que o imóvel se encontra livre de dívidas de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Em cenários específicos, os passivos fiscais com caráter real podem onerar o próprio bem, transmitindo-se indiretamente para o novo proprietário.
O papel da mediação imobiliária: limites do mandato comercial
A mediação imobiliária desempenha um papel relevante na aproximação entre a oferta e a procura no mercado madeirense. Todavia, importa delimitar as fronteiras da sua atuação. O mandato das mediadoras é de natureza estritamente comercial, regulado pela Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro.
A sua remuneração comercial (comissão) está indexada à concretização do negócio, o que significa que a mediadora atua no interesse da transação. Estas entidades não estão legalmente habilitadas - nem dispõem de competência técnica - para prestar assessoria jurídica ou validar a conformidade registal e urbanística de um imóvel em benefício exclusivo do comprador.
Infelizmente, a desconsideração sobre a relevância de contratar os serviços de um advogado independente e tecnicamente preparado tem contribuído para o aumento da litigiosidade no âmbito do direito imobiliário - uma realidade que não beneficia ninguém, maxime o comprador/investidor.
Considerações Finais
Além do que já referimos, poderíamos ainda adicionar considerações técnico-jurídicas sobre o enquadramento fiscal de transações desta natureza, além das distinções aplicáveis a investidores nacionais ou internacionais.
Poderíamos, também, falar sobre aspetos relativos às medidas de combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo, como da sua particular relevância no contexto da Região Autónoma da Madeira.
O certo é que a finalidade do artigo de hoje não é sobrecarregar o leitor com informações técnicas. É deixar este alerta: recorrer aos serviços de mediação imobiliária para tratar de aspetos da esfera jurídica, pode transformar o seu investimento num prejuízo económico de dimensões tremendas.
Proteja o seu investimento. Recorra aos serviços de profissionais tecnicamente preparados e legalmente habilitados para assegurar a proteção jurídica das suas transações imobiliárias na Região Autónoma da Madeira. Esses profissionais são os advogados.
O Direito Imobiliário é uma das áreas em que o nosso escritório foca a sua prática jurídica na cidade do Funchal, prestando assessoria tanto a investidores nacionais quanto investidores estrangeiros.
Conheça os serviços disponibilizados nesta página do nosso website:
Filipe Ferreira Correia, Advogado
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