Contrato-promessa de compra e venda de imóvel na Madeira: o que verificar antes de pagar o sinal?
O contrato-promessa de compra e venda é o acordo pelo qual alguém se obriga a celebrar, mais tarde, o contrato definitivo de compra e venda de um imóvel. Quando respeita a um edifício ou a uma fração autónoma, o documento tem de ter as assinaturas reconhecidas presencialmente e certificar a existência da licença de utilização ou de construção (artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil). Antes de entregar o sinal, convém saber o que a lei presume sobre o valor entregue, o que sucede se uma das partes não cumprir e que proteção existe se o imóvel for vendido a terceiro.
No artigo de hoje vamos aprofundar alguns aspetos do contrato-promessa, matéria que já tivemos oportunidade de tratar, de modo mais geral, no artigo Comprar Imóvel na Madeira: o que as mediadoras imobiliárias não lhe contam.
Índice de Conteúdos
O que é um contrato-promessa de compra e venda?
O contrato-promessa de compra e venda é o contrato pelo qual uma das partes, ou ambas, se obrigam a celebrar, no futuro, a compra e venda de um imóvel (artigo 410.º, n.º 1, do Código Civil). Não transfere a propriedade, que só se transmite com o contrato definitivo (artigo 874.º), mas vincula desde logo o promitente-vendedor e o promitente-comprador a concluir o negócio. A sua importância é considerável: é habitualmente com a promessa que se entrega o sinal, e do incumprimento podem resultar a perda do sinal ou a sua restituição em dobro e, em certos casos, a execução específica do contrato (artigos 441.º, 442.º e 830.º).
Que formalidades exige a lei para o contrato-promessa de um imóvel?
Como a compra e venda de imóveis exige escritura pública ou documento particular autenticado (artigo 875.º), o contrato-promessa só é válido se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante seja unilateral ou bilateral (artigo 410.º, n.º 2).
Se respeitar a edifício ou fração autónoma, já construído, em construção ou a construir, o documento deve ainda ter as assinaturas reconhecidas presencialmente e certificar a existência da licença de utilização ou de construção. O promitente-vendedor só pode invocar a omissão destes requisitos se ela tiver sido culposamente causada pela outra parte (artigo 410.º, n.º 3).
O artigo 410.º, n.º 3, manteve a redação, mas as alterações ao regime urbanístico levaram a discutir se a certificação da licença ainda é exigível. Em janeiro de 2026, a Relação de Coimbra entendeu que foi substituída pelo dever de informação do artigo 19.º do Decreto-Lei n.º 10/2024 (revogado pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026). A Relação de Lisboa, num caso do Funchal, não decidiu a questão, mas considerou a norma imperativa, sendo nula a cláusula em que as partes dispensam as formalidades, e que a falta de reconhecimento presencial das assinaturas subsistiria em qualquer caso. Enquanto a questão não for esclarecida, convém cumprir integralmente o n.º 3.
Segundo o Supremo Tribunal de Justiça, a falta destas formalidades gera uma nulidade «atípica ou mista», que só os contraentes podem invocar e que o tribunal não conhece oficiosamente, e que não procede quando a invocação pelo promitente-comprador constitua abuso de direito (acórdãos de 19 de setembro de 2024 e de 10 de janeiro de 2023).
O que acontece ao sinal se o contrato-promessa não for cumprido?
Depende de quem incumpre. Se o promitente-comprador, que normalmente entrega o sinal, não cumprir por causa que lhe seja imputável, perde-o a favor do promitente-vendedor. Se o incumprimento for do promitente-vendedor, o promitente-comprador pode exigir a devolução do sinal em dobro. Se já tiver recebido o imóvel, pode exigir, em alternativa, a diferença entre o valor objetivo do imóvel, à data do incumprimento, e o preço acordado, além da devolução do sinal e da parte do preço que tenha pago (artigo 442.º, n.º 2). Salvo estipulação em contrário, não há lugar a outra indemnização (artigo 442.º, n.º 4).
No contrato-promessa de compra e venda, presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço (artigo 441.º).
A mera mora não equivale a incumprimento definitivo: este só se verifica se o credor perder objetivamente o interesse na prestação ou se esta não for realizada no prazo razoável que ele fixar (artigo 808.º). Segundo a jurisprudência do STJ, reiterada num acórdão de março de 2023, a declaração do credor deve conter a intimação para o cumprimento, um termo perentório e a cominação de incumprimento definitivo, referida à obrigação de celebrar o contrato prometido.
É possível exigir em tribunal a celebração do contrato definitivo?
Sim, através da execução específica: a outra parte pode obter uma sentença que produza os efeitos da declaração do faltoso, salvo se a isso se opuser a natureza da obrigação (artigo 830.º, n.º 1). A lei entende, porém, haver convenção em contrário, que afasta a execução específica, quando exista sinal ou tenha sido fixada uma pena para o incumprimento (n.º 2).
Esta regra tem uma exceção: nos contratos-promessa respeitantes a edifícios ou frações autónomas (artigo 410.º, n.º 3), o direito à execução específica não pode ser afastado pelas partes (artigo 830.º, n.º 3). Além disso, havendo sinal, a parte que não incumpriu pode optar pela execução específica em alternativa à perda do sinal, ao dobro ou ao valor do imóvel (artigo 442.º, n.º 3).
Como proteger o promitente-comprador se o imóvel for vendido a terceiro?
Atribuindo eficácia real à promessa e inscrevendo-a no registo. Por regra, a promessa só vincula as partes e não é oponível a terceiros. A lei admite, porém, que as partes lhe atribuam eficácia real, mediante declaração expressa e inscrição no registo predial (artigo 413.º, n.º 1, do Código Civil e artigo 2.º do Código do Registo Predial). Nesse caso, o próprio contrato-promessa deve, em regra, constar de escritura pública ou de documento particular autenticado (artigo 413.º, n.º 2).
Com eficácia real e verificados os requisitos do artigo 413.º, a promessa prevalece sobre os direitos que, depois dela, se constituam sobre o imóvel.
Que cuidados ter antes de assinar o contrato-promessa?
Antes do primeiro pagamento, convém:
Registo predial e ónus: pedir a certidão permanente do registo predial e a caderneta predial, confirmar que correspondem ao imóvel e que não têm hipotecas, penhoras ou outros encargos;
Licença: confirmar a licença de utilização (ou de construção, se o imóvel estiver em obra), que no contrato-promessa sobre edifício ou fração deve ser certificada;
Identificação do imóvel, preço e prazos: identificar no contrato o imóvel (com a descrição, o registo e a matriz), o preço, o sinal, o calendário de pagamentos e o prazo para a escritura;
Incumprimento: prever o que acontece se a escritura não se realizar no prazo;
Crédito bancário: se o pagamento depender de crédito bancário, prever a devolução do sinal caso o crédito não seja concedido;
Apoio de advogado: idealmente logo no início da negociação; em todo o caso, é indispensável que reveja o contrato-promessa antes de o assinar e de entregar o sinal.
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Filipe Ferreira Correia, Advogado
Email: geral@ffc-advogado.com
Este artigo foi redigido pelo Dr. Filipe Ferreira Correia, advogado com prática jurídica em direito imobiliário na cidade do Funchal, Madeira. Tem caráter meramente informativo, não dispensando o acompanhamento profissional focado no caso concreto.
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