Herdei um imóvel na Madeira: o que fazer antes de vender ou arrendar?
Atualizado: há 5 horas
Herdar um imóvel não dá, de forma automática, o direito de o vender ou arrendar livremente. Antes disso, é preciso cumprir um conjunto de passos legais — comunicar o óbito às Finanças, proceder à habilitação de herdeiros e, havendo mais do que um herdeiro, resolver a situação de indivisão que a lei impõe até à partilha.
No artigo de hoje iremos falar sobre estas questões, nomeadamente os impostos que incidem sobre um imóvel herdado, como também de uma alteração legislativa em curso que pode vir a mudar, de forma significativa, as regras sobre a venda de imóveis em herança indivisa.
Índice de Conteúdos
Quais são os primeiros passos obrigatórios depois de herdar um imóvel?
Logo após o óbito há um prazo a cumprir: a comunicação à Autoridade Tributária deve ser feita até ao fim do terceiro mês seguinte ao mês em que a pessoa faleceu, sempre que esta tenha deixado bens sujeitos a registo — entre eles, imóveis. Esta comunicação pode ser feita através do Espaço Óbito, balcão único que reúne várias entidades, incluindo as Finanças, ou diretamente no serviço de finanças competente.
Seguem-se dois passos adicionais, antes de qualquer venda ou arrendamento ser juridicamente possível: a habilitação de herdeiros, que identifica formalmente quem são os herdeiros e a quota de cada um na herança, e o registo do imóvel a favor da herança — ou dos herdeiros, consoante o caso — na Conservatória do Registo Predial. A habilitação pode ser feita no Balcão das Heranças, serviço do Instituto dos Registos e do Notariado, ou em cartório notarial, e culmina numa escritura ou documento equivalente que serve de base ao registo predial.
Enquanto estes passos não estiverem concluídos, o imóvel continua formalmente em nome do falecido, o que impede, na prática, qualquer venda ou arrendamento validamente registável. É também uma das razões pelas quais um processo aparentemente simples acaba por se arrastar, com frequência, por mais tempo do que seria razoável. E, nalguns casos, gerador de desavenças entre os próprios herdeiros.
O que é a compropriedade entre herdeiros e porque impede a venda sozinha?
Havendo mais do que um herdeiro, a herança constitui-se, desde a morte do autor da sucessão e até à partilha, numa situação de indivisão: cada herdeiro é titular de uma quota ideal sobre a totalidade do património, não de uma parte física e determinada do imóvel. É o que a lei designa por herança indivisa.
A administração desta herança indivisa cabe ao cabeça-de-casal — nos termos do artigo 2079.º do Código Civil, normalmente o cônjuge sobrevivo ou, na sua falta, o herdeiro legal mais próximo em grau, segundo a ordem fixada no artigo 2080.º. Mas os poderes do cabeça-de-casal são limitados: pode vender bens deterioráveis ou frutos, na medida do necessário para cobrir despesas de funeral e de administração (artigo 2090.º), mas, fora desses casos, os direitos relativos à herança — incluindo vender ou onerar o imóvel — só podem ser exercidos conjuntamente por todos os herdeiros (artigo 2091.º). É esta regra que explica por que razão um só herdeiro, mesmo sendo cabeça-de-casal, não pode vender ou hipotecar sozinho o imóvel herdado.
Já tínhamos sinalizado este risco, do lado do comprador, no artigo Comprar Imóvel na Madeira: o que as mediadoras imobiliárias não lhe contam — a compropriedade e os quinhões hereditários aí referidos são precisamente esta situação, vista agora do lado de quem herda.
Um herdeiro pode impedir a venda do imóvel?
Atualmente, sim — pelo menos quanto à venda voluntária. Por força do artigo 2091.º do Código Civil, vender o imóvel exige o acordo de todos os herdeiros, pelo que a oposição de um só basta para bloquear uma venda amigável.
O que a lei não permite é que a indivisão se perpetue indefinidamente contra a vontade de um herdeiro: qualquer co-herdeiro tem o direito de exigir a partilha quando lhe aprouver (artigo 2101.º), um direito a que não se pode renunciar. Havendo acordo de todos quanto à forma de partilhar, esta pode ser feita em conservatória ou em cartório notarial; não havendo acordo, a partilha faz-se por inventário (artigo 2102.º) — um processo judicial ou notarial mais moroso, mas que qualquer herdeiro pode desencadear a todo o tempo.
Nota de atualidade: está em curso uma alteração relevante a este regime. A Lei n.º 49/2026, de 17 de agosto, publicada em Diário da República, autoriza o Governo a criar um processo judicial especial que permitirá a qualquer herdeiro, ao cônjuge meeiro ou a testamenteiro com poderes de partilha requerer, sozinho, a venda de um imóvel em herança indivisa — decorridos dois anos sobre a abertura da sucessão, ou de imediato se já houver inventário pendente —, com direito de remição para os demais herdeiros. Esta autorização tem a duração de 180 dias a contar da publicação: à data deste artigo, o decreto-lei que cria e regula o processo ainda não foi publicado. Até lá, aplicam-se as regras atuais, descritas acima.
Que impostos incidem sobre um imóvel herdado?
A transmissão de um imóvel por herança está sujeita a Imposto do Selo, à taxa de 10% sobre o valor do bem, nos termos da verba 1.2 da Tabela Geral do Imposto do Selo, e não a IMT nem a IRS no momento da transmissão. Há, no entanto, uma isenção relevante: o cônjuge, os descendentes e os ascendentes do falecido estão isentos deste imposto nas transmissões gratuitas de que sejam beneficiários, nos termos do artigo 6.º, alínea e), do Código do Imposto do Selo. Outros herdeiros, como irmãos, sobrinhos, ou pessoas sem relação de parentesco direto, não beneficiam desta isenção.
A questão fiscal só volta a surgir se e quando o imóvel for vendido: a eventual mais-valia é tributada em sede de IRS, calculada pela diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição. Para um imóvel herdado, o valor de aquisição corresponde ao valor que foi considerado para efeitos de liquidação do Imposto do Selo, em regra, o valor patrimonial tributário do imóvel à data do óbito, nos termos do artigo 45.º do Código do IRS.
Além disso, enquanto o imóvel permanecer na herança indivisa, mantém-se ainda a obrigação de pagar o IMI anual, que a Autoridade Tributária liquida em nome da herança, uma obrigação que não desaparece só porque a partilha ainda não foi feita.
Quanto custa e quanto tempo demora a habilitação de herdeiros?
Quando há acordo entre todos os herdeiros quanto à identificação dos bens e à forma de partilha, o processo pode normalmente ser concluído em cartório notarial ou no Balcão das Heranças em poucas semanas, com um custo moderado e previsível, a confirmar junto do cartório ou do balcão escolhido. Quando não há acordo, por desconhecimento de herdeiros, discordância sobre o valor dos bens, ou oposição de algum interessado, o processo passa, obrigatoriamente, por inventário, com prazos que se alongam a vários meses e custos superiores, associados a taxas de justiça e, frequentemente, a avaliações periciais do imóvel.
Por esta razão, antes de avançar para qualquer venda ou arrendamento, vale a pena confirmar, logo no início, se a situação concreta reúne condições para uma habilitação por acordo ou se será necessário recorrer a inventário: a diferença de tempo e de custo entre as duas vias é significativa. Um acompanhamento jurídico nesta fase inicial ajuda a antecipar qual delas se aplica, a preparar corretamente a documentação à primeira tentativa, e, nalguns casos, a resolver por via consensual um desacordo pontual entre herdeiros que, sem mediação, tornaria o inventário inevitável.
Vender ou arrendar o imóvel herdado: o que muda juridicamente?
Vender o imóvel definitivamente pressupõe, como vimos, o acordo de todos os herdeiros ou, em alternativa, que a partilha já tenha atribuído o imóvel, em exclusivo, a um dos herdeiros, que passa então a poder dispor dele livremente.
Arrendar o imóvel levanta uma questão semelhante: por se tratar também de um ato que extravasa a mera conservação do património, a posição mais cautelosa, que é também a que resulta da regra geral do artigo 2091.º do Código Civil, é a de que também o arrendamento deve ser decidido por todos os herdeiros, não apenas pelo cabeça-de-casal. Sendo essa a via escolhida, aplicam-se depois as regras gerais do arrendamento urbano, já tratadas noutros artigos deste blog a propósito do Novo Regime do Arrendamento Urbano.
Em qualquer dos casos, a recomendação prática é a mesma: resolver primeiro a situação jurídica da herança (habilitação, registo e acordo ou partilha entre herdeiros) antes de negociar a venda ou o arrendamento com terceiros. Um contrato-promessa ou um contrato de arrendamento celebrado antes de a situação estar regularizada é, com frequência, fonte de litígios entre herdeiros, ou entre herdeiros e terceiros.
Filipe Ferreira Correia, Advogado
Email: geral@ffc-advogado.com
Este artigo foi redigido pelo Dr. Filipe Ferreira Correia, advogado com prática jurídica no Funchal, Madeira. Tem caráter meramente informativo, não dispensando o acompanhamento profissional focado no caso concreto.
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