Comprar para arrendar no Funchal: vale a pena com a rentabilidade atual?
Com a rentabilidade do arrendamento no Funchal atualmente abaixo da média nacional, comprar para arrendar deixa de ser, à partida, um negócio vantajoso só pelo preço do imóvel. A decisão passa a depender também da proteção jurídica do contrato: o regime de arrendamento escolhido, as garantias exigidas ao inquilino e a rapidez com que o senhorio pode agir perante um incumprimento.
Os números confirmam a tendência. No terceiro trimestre de 2026, a rentabilidade bruta do arrendamento no Funchal foi de 4,9%, abaixo da média nacional de 6,8%, segundo dados do Idealista citados pelo DNotícias; só Bragança (3,9%), Faro (4,5%) e Lisboa (4,8%) tiveram retornos mais baixos. No trimestre anterior, a rentabilidade no Funchal já tinha sido de 5,2%, também abaixo da média nacional então em vigor (6,2%): o preço de venda na cidade é o terceiro mais alto do país (3.921 €/m²) e a renda pedida a segunda mais alta (16,8 €/m²), mas esses valores elevados não se traduzem em retorno proporcional.
É sobre o que isto muda na decisão de investir, do ponto de vista jurídico, que trata o artigo de hoje.
Índice de Conteúdos
Porque é que a rentabilidade do arrendamento no Funchal está abaixo da média nacional?
A causa não está numa renda particularmente baixa, mas num preço de compra elevado face ao que o mercado de arrendamento local suporta. Como a rentabilidade bruta resulta de dividir a renda anual pedida pelo preço de venda, um preço de compra elevado reduz o rácio mesmo quando a renda, em termos absolutos, está também entre as mais altas do país.
Esta relação manteve-se ao longo de 2026: a rentabilidade desceu de 5,2% no segundo trimestre para 4,9% no terceiro, o que sugere que os preços continuam a subir mais depressa do que as rendas pedidas.
Arrendamento tradicional ou Alojamento Local: qual compensa mais para quem quer comprar para arrendar no Funchal?
Nenhum dos dois regimes resolve, por si só, uma rentabilidade mais apertada — mas cada um expõe o investidor a um risco jurídico diferente.
O Regulamento n.º 787/2026, de 29 de junho, aprovado pela Assembleia Municipal do Funchal, criou duas áreas de contenção no concelho: a área 1, que corresponde à freguesia da Sé, onde fica interdita a atribuição de novos registos de Alojamento Local em qualquer modalidade; e a área 2, que cobre o resto do concelho, onde a interdição se aplica a apartamentos e a estabelecimentos de hospedagem, mas não a moradias nem a quartos inseridos em moradias.
As exceções à interdição, previstas no artigo 7.º do regulamento, são mais limitadas do que a expressão "reabilitação urbana" sugere: aplicam-se a edifícios com mais de 30 anos ou em Área de Reabilitação Urbana que tenham sido efetivamente reabilitados com incentivos municipais reconhecidos pela Câmara nos últimos cinco anos, a imóveis devolutos há mais de três anos também reabilitados nesse prazo, a edifícios reconstruídos após demolição por ruína ou perigo, ou a um máximo de seis estabelecimentos por edifício. Nenhuma destas exceções se aplica a frações onde tenha vigorado um contrato de arrendamento habitacional nos últimos dois anos.
Este regulamento substituiu formalmente a suspensão temporária decretada pela Assembleia Municipal em setembro de 2025 e a sua prorrogação de fevereiro de 2026: o próprio regulamento esclarece, no artigo 18.º, que os efeitos de ambas as deliberações cessam com a sua entrada em vigor, a 30 de junho de 2026. Na prática, comprar um apartamento para o explorar em Alojamento Local no Funchal deixou de ser, por regra, uma opção lícita, salvo nas exceções já referidas — como já assinalámos noutro artigo deste blog, a propósito das exceções à suspensão das licenças de Alojamento Local no Funchal.
O arrendamento tradicional ou de média duração, por sua vez, não depende de licença de Alojamento Local, mas sujeita o contrato ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), com as suas próprias regras de duração, atualização de renda e cessação
Que devida diligência jurídica reduz o risco do negócio, independentemente da rentabilidade?
A rentabilidade calculada pelos portais imobiliários não tem em conta os riscos que mais pesam no retorno real, sobretudo os jurídicos.
Antes de comprar, há que confirmar a certidão de registo predial e a ausência de ónus como hipotecas; a licença de utilização, sem a qual o imóvel pode não ser financiável nem explorável; e, em caso de propriedade horizontal, se o título constitutivo ou o regulamento de condomínio proíbem expressamente o Alojamento Local.
Desde a alteração ao regime do Alojamento Local pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, a simples indicação de que a fração se destina a "habitação" deixou de bastar para o excluir — só uma proibição expressa no título ou no regulamento, ou uma deliberação de assembleia aprovada por dois terços da permilagem, com efeitos apenas para pedidos de registo futuros, pode impedi-lo.
Como já assinalámos noutro artigo deste blog, a propósito da compra de imóvel na Madeira, grande parte dos litígios imobiliários tem origem nesta fase anterior ao contrato, não no arrendamento em si. Como também já detalhámos a propósito do mercado imobiliário no Funchal, estas verificações devem ainda confirmar o Imposto Municipal sobre Imóveis em dívida e a conformidade urbanística da construção.
Que garantias protegem o senhorio quando a margem é mais apertada?
Com uma rentabilidade mais baixa, um único mês sem renda paga pesa mais no retorno total do que pesaria num mercado com margens maiores.
O Código Civil limita a caução ao valor de duas rendas, e permite ainda ao senhorio exigir fiança ou contratar um seguro de renda como garantia adicional — instrumentos que, numa margem mais apertada, compensam parte do risco de incumprimento.
Em caso de falta de pagamento, o artigo 1083.º, n.º 3, do Código Civil considera inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento perante uma mora de três meses ou mais, e o artigo 1084.º permite que a resolução opere por comunicação direta ao arrendatário, sem necessidade de ação judicial prévia — mas a resolução fica sem efeito se o arrendatário pagar a dívida no prazo de um mês após essa comunicação.
Vale a pena investir sem residir na Madeira?
Comprar para arrendar à distância é comum entre investidores nacionais e internacionais, mas exige cuidados adicionais.
Uma procuração bem delimitada, com a forma exigida para o negócio a realizar nos termos do artigo 262.º do Código Civil, permite assinar o contrato-promessa e a escritura sem deslocação à Madeira.
A verificação documental — registo predial, licença de utilização, título constitutivo — pode ser feita remotamente por um advogado com poderes de representação, nos termos do artigo 1178.º do Código Civil, sem depender apenas da informação prestada pela mediação imobiliária.
O nosso escritório acompanha investidores nacionais e internacionais na due diligence para aquisição de imóveis na Madeira e na redação de contratos de arrendamento. Consulte o acompanhamento jurídico ao investimento imobiliário do escritório.
Perguntas & Respostas
É preciso viver na Madeira para comprar um imóvel para arrendar no Funchal?
Não. É possível comprar através de procuração e com verificação jurídica remota.
Posso comprar um apartamento no Funchal para o explorar em Alojamento Local?
Desde 30 de junho de 2026, com a entrada em vigor do Regulamento n.º 787/2026, só é possível registar novo Alojamento Local em casos excecionais (artigo 7.º): edifícios com mais de 30 anos ou em Área de Reabilitação Urbana, reabilitados com incentivos municipais nos últimos cinco anos; imóveis devolutos há mais de três anos, também reabilitados nesse prazo; edifícios reconstruídos após ruína; ou até seis estabelecimentos por edifício. Nenhuma exceção se aplica se houve arrendamento habitacional nos últimos dois anos. Convém confirmar o enquadramento do imóvel antes de comprar com esse objetivo.
Em que zonas do Funchal está interdito o Alojamento Local?
O Regulamento n.º 787/2026 divide o concelho em duas áreas de contenção. Na área 1 (freguesia da Sé), está interdita a atribuição de novos registos de Alojamento Local em qualquer modalidade. Na área 2 (as restantes nove freguesias), a interdição aplica-se a apartamentos e a estabelecimentos de hospedagem, mas não a moradias nem a quartos inseridos em moradias.
Filipe Ferreira Correia, Advogado
Email: geral@ffc-advogado.com
Este artigo foi redigido pelo Dr. Filipe Ferreira Correia, advogado com prática jurídica em direito imobiliário na cidade do Funchal, Madeira. Tem caráter meramente informativo, não dispensando o acompanhamento profissional focado no caso concreto.
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